Milano – Arriva ad aprile il settimo taglio consecutivo al costo del denaro che porta il tasso di riferimento BCE dal 4,50% dello scorso maggio al 2,40% attuale. La tormenta scatenata dall’introduzione dei dazi da parte degli USA ha immediatamente portato giù tutti gli indici di riferimento a breve e lungo termine, ovvero gli Euribor e gli IRS. Sono state impattate anche le aspettative dei mercati sulle scelte di politica monetaria: se prima del 2 aprile c’era un generale consenso che la BCE non avrebbe fatto più di 2 tagli entro la fine dell’anno, analizzando la curva dei futures sembra che i mercati si aspettino, dopo il taglio di aprile, un’ulteriore sforbiciata entro luglio e un’altra entro la fine dell’anno. Già entro l’estate l’Euribor è atteso sotto il 2% e dovrebbe rimanere saldamente sotto tale livello fino alla primavera 2027.
La media dei migliori mutui a tasso variabile continua dunque a contrarsi, passando dal 3,53% del quarto trimestre 2024 al 3,25% nel primo trimestre 2025 per arrivare al 3,12% di aprile 2025.
Tassi in contrazione sugli ultimi trimestri supportano la nuova ripresa delle erogazioni che nel quarto trimestre 2024 evidenziano una crescita del +28,8%, l’incremento più elevato registrato dal secondo trimestre 2021. Parimenti, la domanda di nuovi mutui e surroghe da parte delle famiglie si mantiene sostenuta sul primo trimestre 2025, segnando un +22,4% dopo il +12,1% registrato nell’intero anno 2024.
Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione aggiornata al I trimestre 2025 della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.
LA DIMINUZIONE DEL COSTO DEL DENARO E LA RIPARTENZA DELLA DOMANDA
La riduzione del costo del denaro iniziata lo scorso giugno, assieme ad aspettative di nuovi ulteriori tagli al Tasso BCE sui prossimi trimestri, continua a impattare favorevolmente l’andamento degli indici Euribor e IRS e, di conseguenza, l’attrattività delle nuove offerte di mutuo casa – rivisitate con cadenza mensile – dei principali istituti bancari.
Al contempo, anche nel primo trimestre dell’anno in corso viene confermato il forte interesse da parte di privati e famiglie per i mutui con finalità surroga a tasso fisso.
Le erogazioni di mutui di surroga – come sempre molto sensibili all’andamento tassi – trainano la ripresa del mercato anche a inizio 2025: dopo anni in cui il comparto dei mutui casa registrava segnali di forte rallentamento, il 2024 segna dunque un’inversione di tendenza registrando una crescita delle erogazioni del +8% rispetto al 2023. Osservando le sole erogazioni di mutui con finalità acquisto casa, le erogazioni sul 2024 risultano in crescita del +5,3%.
Più in dettaglio, sul canale online le erogazioni di mutui di surroga spiegano nel primo trimestre 2025 il 40% del totale flussi, prossimo ai massimi del 41% registrato nel secondo trimestre 2024.
Allo stesso tempo, nel primo trimestre 2025 la domanda di mutui per acquisto casa torna a contrarsi, spiegando circa il 55% delle richieste online. “L’aumento della domanda di surroga registrata nel primo trimestre 2025 sembra legata alla generale sensazione che la contrazione degli indici IRS, che determinano i mutui a tasso fisso, sia prossima al termine, generando in molti mutuatari la necessità di procedere con la surroga prima di eventuali futuri aumenti dei tassi fissi” – spiega la Bussola Mutui.
A livello di tassi di interesse, nonostante a marzo gli indici Euribor siano tornati a livelli inferiori rispetto agli indici IRS – segnando una differenza media di 30-40 punti base – i mutui a tasso fisso risultano ancora più economici dei corrispondenti mutui a tasso variabile. Di conseguenza, continua anche nel primo trimestre 2025 l’integrale polarizzazione della domanda di nuovi mutui sul canale online verso la scelta di un mutuo a tasso fisso, che raccoglie il 98% delle preferenze di privati e famiglie.
Entrando nel dettaglio delle migliori offerte di mutuo a tasso fisso e a tasso variabile presenti oggi sul mercato, la Bussola Mutui propone una simulazione prendendo in considerazione un esempio tipico di mutuo per acquisto casa di importo pari a 140.000 euro, con valore dell’immobile 220.000 euro e durata 25 anni: un richiedente di 35 anni può oggi rilevare un migliore tasso fisso pari al 2,19% e ottenere una rata mensile di 606 euro. Per la medesima operazione la migliore offerta di mutuo a tasso variabile presenta oggi un tasso variabile del 2,97% con una rata mensile di 662 euro, superiore di 56 euro rispetto alla rata dell’omologo mutuo a tasso fisso.
Nonostante il tasso variabile sia atteso in forte riduzione sui prossimi mesi, la differenza di convenienza iniziale fra l’importo rata di due omologhi mutui a tasso fisso e a tasso variabile continua, dunque, a favorire la scelta del mutuo a tasso fisso, che assicura privati e famiglie anche da eventuali altre impennate dell’inflazione sugli anni di rimborso del proprio mutuo.
LE COMPRAVENDITE RESIDENZIALI: CRESCITA DEL +7,6% NEL QUARTO TRIMESTRE 2024
Con il recupero dell’interesse verso i mutui a sostegno dell’investimento sulla casa, nel quarto trimestre 2024 il mercato immobiliare conferma il consolidamento della ripresa segnando un +7,6%, dopo due trimestri di crescita alquanto stentata e dopo 18 mesi di contrazioni.
Nell’ultimo trimestre 2024 la percentuale di compravendite residenziali effettuate grazie all’assistenza di nuovi mutui si attesta al 41,5%, in crescita rispetto al livello minimo del 37% registrato a fine 2023.
La crescente convenienza dei mutui acquisto casa contribuisce, dunque, alla ripresa delle compravendite residenziali nel quarto trimestre 2024. Nel complesso, il 2024 segna un’inversione di tendenza registrando un aumento delle compravendite del +1,3% rispetto al 2023. Nonostante l’accelerazione dell’ultimo trimestre dello scorso anno, la crescita del 2024 risulta però limitata dal dato fortemente negativo del primo trimestre.
Per quanto riguarda i valori di mercato, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un nuovo incremento nel primo trimestre 2025. Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +3,7% e gli immobili nuovi segnano un incremento del +3%. Gli immobili ristrutturati segnano una crescita del +3,3%.
Analizzando l’andamento dei prezzi a livello territoriale – sempre su base annuale – il maggiore incremento si rileva nel Nord Est con +8,4% seguito da Sud e Isole con +4,5%, dal Nord Ovest con +4,1%, mentre il Centro registra la crescita più debole con un +2,7%.
Infine, il valore medio dell’immobile oggetto di garanzia nel primo trimestre 2025 si posiziona attorno ai 175.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo si riduce attorno a 109 mq.
“L’effetto dazi manifesta chiaramente il suo impatto anche sul mercato dei tassi, e dopo l’ultimo taglio al costo del denaro di aprile, che porta il tasso di riferimento BCE al 2,4%, oggi sempre più operatori sono pronti a scommettere su due ulteriori tagli al tasso BCE entro la fine del 2025. Aspettative sempre più definite di ulteriori riduzioni dei tassi sui prossimi trimestri – con futures sugli indici che stimano un Euribor 3 mesi attorno all’1,75% a fine 2025 – potrebbero dunque confermare un’accelerazione delle erogazioni mutui nel corso dei prossimi mesi dell’anno, erogazioni che hanno registrato un confortante +28,8% nel corso dell’ultimo trimestre del 2024”, commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it. “Coerentemente con il calo dei tassi di riferimento BCE, la media dei migliori mutui a tasso variabile continua a contrarsi, passando dal 3,53% del quarto trimestre 2024 al 3,25% nel primo trimestre 2025 per arrivare al 3,12% di aprile 2025. Seppur ad oggi il tasso fisso rimane più conveniente rispetto agli omologhi mutui a tasso variabile, è naturale aspettarsi entro fine anno – in virtù delle dinamiche attese di taglio indici BCE – un ritorno a una maggiore convenienza del tasso variabile rispetto al fisso e di conseguenza un nuovo aumento delle preferenze di famiglie e privati per mutui per acquisto casa a tasso variabile”.
“Il 2024 si è chiuso con dati confortanti per il mercato immobiliare e dei mutui”, afferma Stefano Magnolfi Executive Director di CRIF Real Estate Services. “Dopo un inizio d’anno ancora connotato da tassi di interesse elevati che hanno frenato il mercato del credito e i conseguenti scambi, nella seconda parte del 2024 la discesa dei tassi ha costituito una condizione di favore per un riavvio del mercato che ha segnato variazioni tendenziali in progressivo miglioramento per poi chiudersi con una crescita su base annua del +1,3% a quota 720 mila compravendite residenziali. La compressione, seppur graduale, dei tassi e le aspettative di un’ulteriore riduzione pongono le basi per una buona performance per l’anno in corso che nel I trimestre ha già mostrato un’accelerazione della domanda di mutui del +22,4% rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente. Per il 2025 le previsioni ci parlano quindi di una crescita delle compravendite di circa l’8% e un incremento delle erogazioni superiore al 15% che dovrebbe portare a sorpassare la soglia di 50 miliardi di euro.
Scomponendo le compravendite tra quelle supportate da mutuo e quelle sostenute da mezzi propri, è interessante notare come stiano gradualmente riprendendo quota quelle ‘finanziate’, che erano scese ben sotto la soglia del 40% e che oggi hanno intrapreso un percorso incrementale per tendere al livello fisiologico nell’intorno del 50%.
Ed è proprio a questa componente finanziata che si deve il rimbalzo recente, visto che gli acquisti con mezzi propri hanno segnato il passo per tutto l’anno appena trascorso.
Con riferimento alla porzione di mutui per acquisto di abitazioni, sono state osservate alcune prime tendenze emerse dopo tre mesi dall’introduzione del ‘Property value’ così come normato dalla CRR – Basilea IV che richiede agli istituti di credito di stimare in sede di erogazione, a fini di accantonamento, un valore prudenziale della garanzia immobiliare che sia sostenibile lungo tutta la durata del finanziamento.
Da un primo campionamento di circa 40.000 mutui erogati, è stato possibile osservare gli ‘sconti’ applicati ai valori di mercato per motivi prudenziali. Da tale analisi emerge che le diverse componenti di rischio che vanno prese in considerazione, secondo la normativa prudenziale, possono essere riassunte in Ciclo di mercato, Rischi di transizione e Climate change risks.
Sono dunque state fornite le prime evidenze di una declinazione degli sconti in funzione della localizzazione geografica, tipologia di Comune, destinazione dell’immobile e stato di manutenzione. Ne è emersa una certa dispersione dei valori e una significativa variabilità dei risultati in ragione delle numerose componenti empiriche che si vanno a combinare, in un’ottica di granularità ‘property specific’, con ‘haircut’ ricadenti in una forchetta estremamente ampia (da prossimi allo zero sino a oltre il 20%), con una variabilità non prevedibile da una modellistica preconfezionata. Grazie a questo esercizio cui le banche sono chiamate ad adempiere d’ora in avanti, assisteremo a un potenziale aumento dei costi derivanti dagli accantonamenti bancari per operazioni sugli immobili più a rischio sotto numerosi aspetti, sinora ancora non pienamente considerati o misurati”.
About the Author
